부모 자녀 간 부동산 매매 (특수관계인)
— 양도세·증여세 폭탄 피하는 감정평가 기준
특수관계인 부동산 매매 시 시가보다 낮으면 양도세 + 증여세 이중 추징됩니다.
안전 기준은 시가 = 복수 감정평가 평균.
부모와 자녀, 형제자매, 법인과 임원처럼 특수관계인 사이에서 부동산을 매매할 때 가격을 자유롭게 정할 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 세법은 그렇게 보지 않습니다.
시가보다 낮은 매매가로 거래하면 두 가지 세금이 동시에 따라옵니다.
- 양도자(매도자) → 양도세 부당행위계산 부인 (소득세법 제101조)
- 양수자(매수자) → 저가양수에 따른 이익의 증여 (상증세법 제35조)
즉 하나의 거래에 양도세 + 증여세가 이중으로 추징되는 구조입니다. 이걸 방어하는 핵심은 단 하나, 객관적인 시가입니다. 그리고 객관적 시가의 핵심 증빙이 감정평가입니다.
2양도세 부당행위계산 부인 (소득세법 제101조) — 5% / 3억 룰
특수관계인에게 부동산을 시가보다 싸게 양도하면, 세무서는 그 매매가를 인정하지 않고 시가 기준으로 양도소득세를 재계산합니다.
소득세법 제101조 (양도소득의 부당행위계산)
거주자의 양도소득 부담을 부당하게 감소시키기 위하여 그 거주자와 특수관계인 사이의 거래에 관하여 …(중략)… 정상적인 거래로 인정될 수 없는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
시행령 제167조 ③ (부당행위 판정 기준)
시가와 거래가액의 차액이 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상이거나 3억원 이상인 경우 부당행위로 본다.
판정 룰 요약
| 조건 | 판정 |
|---|---|
| 시가 − 거래가 차이가 시가 × 5% 미만 AND 3억 미만 | ❌ 안전 |
| 시가 − 거래가 차이가 시가 × 5% 이상 OR 3억 이상 | ✅ 부당행위 → 양도세 재계산 |
예시
- 시가 20억 → 자녀에게 18억 매매 → 차이 2억 (= 시가의 10%) → 부당행위 부인 → 시가 20억 기준 양도세 재계산
- 시가 20억 → 자녀에게 19.5억 매매 → 차이 5천만 (시가의 2.5%, 3억 미만) → 부당행위 X (안전)
3증여세 저가양수·고가양도 의제 (상증세법 제35조) — 30% / 3억 룰
양도자만 추징당하는 게 아닙니다. 양수자(매수자) 도 시가와 거래가 차액만큼 증여받은 것으로 의제되어 별도로 증여세를 냅니다.
상증세법 제35조 (저가양수·고가양도에 따른 이익의 증여)
특수관계인 사이에서 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우, 그 시가와 대가의 차액에서 시가의 100분의 30 또는 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액을 증여재산가액으로 한다.
판정 룰 — 저가양수 (자녀가 싸게 산 경우)
증여재산가액 = (시가 − 거래가) − MIN(시가 × 30%, 3억)
- 차이가 시가의 30% 또는 3억 미만 → 증여재산가액 0 (증여세 없음)
- 차이가 그 이상 → 초과분만큼 증여 의제 → 증여세 부과
예시 (시가 20억 부동산)
| 거래가 | 차액 | 차감액 | 증여재산가액 |
|---|---|---|---|
| 19.5억 | 5천만 | MIN(6억, 3억) = 3억 | 0원 (면제) |
| 17억 | 3억 | 3억 | 0원 |
| 15억 | 5억 | 3억 | 2억 (증여세 부과) |
| 10억 | 10억 | 3억 | 7억 (증여세 부과) |
양도세와 증여세 판정 기준이 다름에 주의
- 양도세 부당행위: 시가의 5% 또는 3억 — 더 엄격
- 증여세 저가양수: 시가의 30% 또는 3억 — 더 느슨
- 5% ~ 30% 차이 구간: 양도세는 부인되는데 증여세는 면제
4이중 추징 시뮬레이션 — 부모 → 자녀 매매 케이스
시나리오
- 부모가 자녀에게 강남 아파트 매매
- 시가 (인근 단지 실거래 + 감정평가 기준): 22억
- 신고 매매가: 12억 (자녀 자금 부담 ↓ 목적)
- 부모의 취득가액: 8억 (장기보유, 1세대 1주택 비과세 미충족)
Step 1 — 양도세 부당행위계산 부인 (소득세법 제101조)
| 항목 | 신고대로 (12억) | 부인 후 (시가 22억) |
|---|---|---|
| 양도가액 | 12억 | 22억 |
| 취득가액 | 8억 | 8억 |
| 양도차익 | 4억 | 14억 |
| 양도소득세 (한계 40~45%) | 약 1.5억 | 약 5.5억 |
| 추가 양도세 | — | 약 4억 ↑ |
Step 2 — 증여세 저가양수 의제 (상증세법 제35조)
| 시가 − 거래가 | 22억 − 12억 = 10억 |
| 차감액 = MIN(시가 × 30%, 3억) | MIN(6.6억, 3억) = 3억 |
| 증여재산가액 | 10억 − 3억 = 7억 |
| 증여세 (한계 40%, 직계 공제 5천만) | 약 2.5억 |
최종 — 이중 추징 합계
처음부터 시가 22억으로 정상 매매했다면 양도세 약 5.5억 + 증여세 0 + 가산세 0. 결과적으로 절세를 위해 낮춘 매매가가 약 2.5~3.6억 원의 추가 세금과 가산세라는 예상치 못한 '세금 폭탄'으로 돌아오는 구조입니다.
5감정평가액 부인 위험과의 관계
특수관계인 거래에서 "시가" 의 기준이 되는 게 감정평가입니다. 그런데 감정평가 자체도 부인될 수 있습니다.
| 부인 메커니즘 | 발동 영역 | 법 근거 |
|---|---|---|
| 감정평가액 부인 | 기준금액 미달 / 평가심의위 부인 | 상증세법 시행령 제49조·제49조의2 |
| 시가불인정 감정기관 | 다른 평가법인의 80% 미달 | 상증세법 제60조 + 시행령 |
| 부당행위계산 부인 | 시가의 5% 또는 3억 초과 | 소득세법 제101조 |
| 저가양수 증여 의제 | 시가의 30% 또는 3억 초과 | 상증세법 제35조 |
핵심 연결고리: 위 4가지 부인이 모두 "시가가 객관적인가" 라는 동일한 질문을 다른 각도에서 검증합니다. 객관적 시가의 핵심 증빙이 감정평가입니다.
→ 감정평가액 부인 위험은 감정평가가 너무 낮으면 세무서가 부인합니다 글에서 자세히 다룹니다.
6안전한 감정평가 기준 — 시가 = 복수평가 평균
부당행위 부인과 저가양수 의제를 모두 방어하려면, 감정평가액 자체가 객관적 시가여야 합니다.
10억 룰 + 복수평가 원칙
세법상 기준시가 10억원 이하 부동산은 단일 감정기관의 평가도 시가로 인정됩니다 (시행령 제49조 ① 단서). 다만 10억 이하라도 과세관청의 깐깐한 시가 검증(평가심의위·시가불인정 등)을 대비하려면 "둘 이상의 감정기관 평균액"을 시가로 삼는 것이 가장 확실한 방어 수단입니다 (시행령 제49조 ① 제2호).
기준시가 10억 초과 부동산은 둘 이상의 감정기관 평균을 시가로 보는 것이 원칙입니다. 부당행위계산 부인 영역 (소득세법) 에서도 "시가" 정의는 상증세법을 준용합니다 (소득세법 시행령 제167조).
단일 평가 vs 복수평가의 위험 차이
| 비교 | 단일 평가 | 복수평가 평균 |
|---|---|---|
| 시가 객관성 | 평가사 1인 판단 | 2명 이상 평균 |
| 80% 미달 (시가불인정) | 한 명 낮으면 발동 | 편차 흡수 |
| 5% 룰 (양도세 부당행위) | 단일 ±5% 범위 좁음 | 평균 기준 방어 폭 ↑ |
| 30% 룰 (증여세 저가양수) | 단일 ±30% 범위 | 평균 안전선 명확 |
모아밸류 매트릭스가 자동으로 하는 일
- 평균이 곧 시행령 제49조 ① 제2호의 "둘 이상의 감정기관 평균" 에 부합
- 적정범위 ±10% 안의 평가는 5% 룰·30% 룰 모두 방어 가능
- AVM 추정가 + 기준시가 + 유사매매사례가 자동 표시 → 시가 객관성 즉시 확인
- 세무 시뮬레이션 통합 → 신고가별 양도세 + 증여세 동시 계산
7실무 체크리스트
거래 전 (가장 중요)
- ☐ 거래 상대방이 특수관계인인지 확인 — 4촌 이내 혈족 + 3촌 이내 인척까지 포함
- ☐ 인근 단지 실거래가 조사 (국토교통부 실거래가 공개시스템) — 시가 1차 추정
- ☐ 2~3개 평가사 비교견적 — 시가 객관화의 핵심
- ☐ 평균 ±5% 범위 안에서 매매가 결정 — 양도세 부당행위 자동 회피
- ☐ 세무사 사전 상담 — 거래 구조 자체 검토 (매매 vs 증여 vs 신탁)
거래 중
- ☐ 감정평가서 수령 + 평가법인의 시가불인정 지정 이력 확인
- ☐ 매매계약서에 시가 산정 근거 명시 (감정평가서 첨부)
- ☐ 자금 조달 계획 명확화 — 자녀의 자금 출처 입증 자료
거래 후
- ☐ 양도세 신고 — 거래일이 속한 달 말일부터 2개월 이내 (예정신고)
- ☐ 증여세 신고 (저가양수 의제 해당 시) — 증여일이 속한 달 말일부터 3개월 이내
- ☐ 신고 전 세무사 검토 — 부당행위 부인 위험 평가
8자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 부모-자녀 부동산 매매 시 시가의 몇 % 이상이면 안전한가요?
양도세 기준으로는 시가의 95% 이상 (5% 미만 차이) 이 안전합니다. 증여세 기준으로는 시가의 70% 이상 또는 차액 3억 미만이면 증여세는 없지만, 양도세 부당행위 부인은 별도로 발생할 수 있습니다. 두 룰 모두 방어하려면 시가의 95% 이상 거래가가 안전합니다.
Q2. 시가가 정확히 얼마인지 어떻게 정하나요?
상속세 및 증여세법 제60조에서 시가는 ① 매매·감정·수용·경매 가액, ② 유사매매사례가, ③ 기준시가 순으로 인정됩니다. 시점 가까운 감정평가가 가장 강한 시가 증빙이며, 복수 감정평가의 평균이 객관성을 확보하는 표준 방법입니다.
Q3. 이모·고모·삼촌·시부모와의 거래도 특수관계인인가요? 사돈은요?
이모·고모·삼촌은 3촌 혈족, 시부모·장인장모는 1촌 인척이므로 모두 특수관계인입니다 (국세기본법 시행령 제1조의2). 사실혼 배우자도 포함됩니다. 다만 사돈은 일반적으로 인척 범위에 들어가지 않아 특수관계인이 아닙니다. 단 경제적 연관·경영지배 관계가 있으면 별도 기준으로 특수관계인이 될 수 있어 세무사 확인이 필요합니다.
Q4. 부당행위 부인되면 가산세는 얼마인가요?
신고불성실 가산세 10% (단순 과소) ~ 40% (부정행위) + 납부지연 가산세 미납기간 × 일 0.022%. 부당행위 부인은 부정행위로 보아 40% 가산세가 적용되는 경우가 많습니다.
Q5. 시가의 95% ~ 70% 사이로 거래하면 양도세는 추징되고 증여세는 안 내는 건가요?
맞습니다. 예: 시가 20억 부동산을 18.5억 (시가의 92.5%) 에 매매 → 양도세 부당행위 부인 (5% 초과) → 양도세 재계산 / 증여세는 차감 후 0원 (3억 미만). 양도세만 추징됩니다.
Q6. 부당행위계산 부인을 막는 가장 확실한 방법은?
① 감정평가 평균으로 시가 객관화 (복수 평가사 비교견적), ② 평균의 95% 이상으로 매매가 결정, ③ 매매계약서에 감정평가서 첨부 + 시가 산정 근거 명시, ④ 신고 전 세무사 검토. 모아밸류는 복수평가 비교견적 + 평균/적정범위 자동 산정 + 세무 시뮬레이션 통합으로 자동화합니다.
Q7. 부담부증여 (채무 인수 조건 증여) 도 부당행위 부인 대상인가요?
부담부증여는 채무 인수분에 한해 양도로 간주됩니다 (상증세법 제47조 ③ + 소득세법 시행령 제159조). 채무 인수분이 시가보다 낮으면 동일하게 부당행위계산 부인이 적용되고, 채무 차감 후 나머지 부분은 증여로 처리됩니다. 부담부증여 구조 자체가 복잡하므로 세무사 검토가 필수입니다.
결론
특수관계인 부동산 거래에서 시가보다 낮은 매매가는 양도세 부당행위계산 부인 + 증여세 저가양수 의제 로 이중 추징됩니다. 거래액의 작은 비율 차이가 수억의 추징 + 가산세로 돌아옵니다.
이걸 막는 안전 기준은 단순합니다.
- 시가 = 복수 감정평가 평균 (시행령 제49조 ① 제2호)
- 그 평균의 95% 이상으로 매매가 결정 (양도세 부당행위 회피)
- 매매계약서에 감정평가서 첨부 + 시가 산정 근거 명시
- 신고 전 세무사 검토
모아밸류는 평가사 비교견적 + 자동 평균/적정범위 + 세무 시뮬레이션 통합으로 부당행위 부인 위험을 사전 차단합니다.
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본 글은 소득세법 (2026.4.21. 시행), 상속세 및 증여세법 (2026.1.2. 시행), 국세기본법 및 각 동법 시행령 기준으로 작성되었습니다. 개별 사건의 부당행위계산 부인 판정은 세무사·감정평가사 검토를 권장합니다.